06. Delibera sulla centralità di Romanina

Scheda a cura di Aldo Pirone Comunità Territoriale X Municipio comitatoxmunicipio@yahoo.it

LA ROMANINA DA BROCHURE SCARPELLINIDensificazione per ulteriori 800.000 Mc. (arrivando quindi a 2 Milioni di Mc) con una diversa ripartizione interna a favore della proprietà privata a cui si concedono non si a sa a quale titolo il70% dell’intera cubatura.

‘’Centralità urbana metropolitana’’ così è definita dal NPRG l’area di 92 ha di Romanina di proprietà del gruppo Scarpellini. Il Piano indica una
cubatura di 1.130.000 mc.: 60% pubblica, 20% privata e 20% flessibile. Di questa ‘’centralità’’ non si sentiva il bisogno perché a meno di un km
c’è la vera centralità di tutto il quadrante sud-est di Roma: Tor Vergata, 560ha pubblici, con la sua Università, il Policlinico, il campus universitario, l’Agenzia aerospaziale, il CNR e, a margine, il centro  Banca d’Italia e la futura città dello sport. Questa scelta urbanistica, incomprensibile ed eterea, ma non per la pesantezza delle cubature, sta mostrando tutta la sua infondatezza tanto è vero che non si sa quali funzioni qualificanti ci si dovrebbero collocare tali da giustificare appunto la sua definizione di ‘’centralità’’ in grado di essere quel ‘’magnete’’ policentrico dispensatore di qualità urbana nelle borgate e nei quartieri circostanti. L’operatore economico attraverso la sua società Imobilfin ha fatto un concorso internazionale per la progettazione, vinto da un elaborato dell’ architetto Manuel Salgado.
Il Municipio e i comitati di quartiere raccolti nella Comunità Territoriale in collaborazione con gli urbanisti del DAU dell’Università ‘’La  Sapienza’’ hanno attivato nel 2005 e 2006 un percorso partecipativo per indicare quelle opere di servizi, verde, piazze, viabilità e trasporto pubblico in grado di organizzare le ricadute riqualificative negli abitati limitrofi della grande ‘’centralità’’ in modo da non farne una cattedrale nel deserto di una periferia che, altrimenti, continuerebbe ad essere senza qualità e senza funzioni.

2007
L’Immobilfin di Scarpellini, non contenta del milione e 130 mila mc di costruzioni già concessi ha presentato nel novembre 2007 al Comune e al Municipio una richiesta di 670 mila mc in più e un mutamento del rapporto fra cubature pubbliche e private: 50% pubblico, 30% privato e 20% privato ad uso pubblico (sic!). In cambio di tale regalo l’Immobilfin avrebbe dato un contributo straordinario di 50 milioni di euro per il
prolungamento della linea della metropolitana fino alla centralità. Il prolungamento, secondo il progetto elaborato dai tecnici comunali, costerebbe, secondo diverse ipotesi di tracciato, tra i 285 e i 350 milioni di euro. Questa infrastruttura ovviamente valorizzerebbe ulteriormente l’area e le cubature già valorizzate, rispetto al costo originario del terreno che nel 1990 il costruttore Scarpellini acquistò per  160 miliardi di vecchie lire (circa 82 milioni di euro di oggi).

2011
Dopo un lungo e pluriennale silenzio il 13 dicembre l’assessore Corsini presenta nelle ex Officine Marconi di Romanina di proprietà del costruttore Scarpellini, cioè a casa sua, il progetto di densificazione della Centralità di Romanina che la Giunta Alemanno vuole intraprendere. Presenti l’assessore municipale all’urbanistica Massimo Perifano e il Presidente del Municipio Sandro Medici.Nel PRG le centralità dovrebbero assolvere a una funzione di riqualificazione del territorio circostante in base alle funzioni direzionali ivi da allocare. Funzioni pubbliche che, come “magneti” si dice, possono attrarre anche quelle private creando, insieme a quote di abitativo, quell’effetto città in grado di fornire servizi ai quartieri limitrofi, riqualificandoli e facendoli uscire da una condizione servile di periferie senza qualità perché senza funzioni. Tuttavia con la proposta di densificazione avanzata dall’assessore Corsini siamo alla semplice e pura cancellazione della centralità pubblica. Basta leggere l’”Illustrazione generale del progetto” e la “Relazione di massima delle spese”, i due documenti fondamentali presentati dall’Immobilfin.
Documenti che parlano da soli per i numeri che vengono indicati, corredati da una quantità di parole e di grafici pregevoli che servono solo ad indorare le innumerevoli pillole cementizie. Lo scandalo Romanina non sta solo nella densificazione delle cubature che passa dal 1.130.000 mc. per 350.000 mq. di Superficie utile lorda (SUL) al 1.920.000 mc. per 600.777 mq. di SUL, ma anche nello stravolgimento del rapporto fra SUL pubblica e privata. Il PRG, come dice l’Immobilfin, prevede che la SUL privata sia di 148.532 mq. di cui 70.587 mq. per l’abitativo e altrettanti 70.587 per la quota flessibile. La SUL pubblica è prevista in 211.761 mq. per servizi, commerciale, turistico ricettivo. In metri cubi l’abitativo è di 225.878, altrettanto per la quota flessibile mentre per le funzioni direzionali di vario tipo è di 677.635 mc.In queste proporzioni stabilite dal PRG Romanina, checchè se ne pensi e noi non ne pensiamo bene, è effettivamente una centralità perché assegna agli insediamenti direzionali i due terzi, come minimo, di SUL e conseguenti cubature. Se si vuole cancellarla basta ridurre al lumicino la SUL pubblica e le relative cubature, invertendo le proporzioni con la SUL privata e relativi mc.Ed è quello che fa l’amministrazione Alemanno. Infatti, ci dice l’Immobilfin nella “Relazione di massima delle spese”, (pag. 1) che il nuovo progetto vede crescere la SUL privata fino a 570.000 mq. di cui 403.000 solo per l’abitativo. In metri cubi sarebbero 1.824.000 di privato di cui 1.290.000 di abitativo. Cioè 4000 appartamenti per un insediamento di 10.773 nuovi residenti. La SUL pubblica si riduce a 30.000 mq.. In mezzo a tanta abbondanza c’è anche posto per la beneficienza di 48.000 mc. per 400 abitanti di cosiddetta, non meglio precisata, “abitativa collettiva”.Le cosiddette funzioni pesanti che dovrebbero identificare la centralità e farla tale dovrebbero occupare 14.000 mq. dove allocare “Servizi pubblici di livello urbano-Attrezzature collettive (per lo sport, lo spettacolo, la cultura, ricreative, congressuali)”. Cioè il cuore della centralità si riduce ad un ettaro e mezzo. Per i restanti 18 ettari si parla genericamente di servizi, direzionalità, servizi turistico-ricettivi, commerciale. Sempre su SUL privata.Tiriamo le somme di quello che l’assessore Corsini ha presentato come il “nuovo progetto” di Romanina: l’abitativo privato passa dal 20% al 66%; la SUL privata dal 34% al 95%. Su tre ettari di SUL pubblica andrebbero le funzioni molto aleatorie di Fonopoli e di una non meglio precisata “Città delle arti e dei mestieri”. Fonopoli, così è chiamato il progetto di Renato Zero, gira per Roma dal 1990. Rutelli e Veltroni l’hanno data per fatta diverse volte: all’Ostiense, alla Magliana, nella nuova Fiera di Roma. Ora serve per densificare le cubature a Romanina poi si vedrà. Quanto alla “Città delle arti e dei mestieri” siamo nelle nebbie più fitte.Se si volesse veramente fare una centralità, lungi dal ridurre a niente la parte pubblica, bisognerebbe ovviamente confermarla e, soprattutto, decidere quali solide e vere funzioni direzionali il Comune intende lì dislocare in modo che effettivamente il “magnete” possa cominciare ad attrarre tutto il resto.Inoltre andrebbe preliminarmente infrastrutturata con un efficiente trasporto su ferro come prescrivono le Norme Tecniche del PRG tenendo conto anche dello sviluppo urbanistico e insediativo pesantissimo, stando ai numeri del Comune, previsto per l’intero quadrante del X Municipio racchiuso fra l’autostrada Roma-Napoli, le pendici dei Castelli romani, il GRA e la via Appia.

Conti economici: profitti privati e perdite pubbliche.
L’assessore Corsini ha dichiarato che la densificazione di Romanina porterà risorse per circa 400 milioni di euro a fronte di un investimento privato di 2 miliardi e mezzo. Per la precisione sono 364 milioni di euro.
Nella relazione presentata dall’impresa Immobilfin del proprietario dell’area Sergio Scarpellini sono indicati alcuni numeri significativi.
I cosiddetti oneri concessori per l’urbanizzazione primaria e secondaria ammonteranno a: urbanizzazione primaria SUL abitativa € 29.808.644,54;
Urbanizzazione primaria SUL non abitativa € 19.509.683,58: Totale € 49.318.328,13; Urbanizzazione secondaria SUL abitativa € 43.363.317,02;
Urbanizzazione secondaria SUL non abitativa € 10.505.214,24: Totale € 53.868.531,26. Stima indicativa del contributo per il rilascio dei permessi
di costruzione relativo al costo di costruzione per edifici abitativi di nuova costruzione € 10.950.803,75. Stima indicativa del contributo per il rilascio dei permessi di costruire relativo al costo di costruzione per edifici non abitativa di nuova costruzione:€ 5.579.908,70. Il totale degli oneri concessori più il contributo di costruzione ammonterà a 119.717.571,84 euro. Le opere di urbanizzazione saranno realizzate a scomputo degli oneri concessori per un totale di € 117.668.264,00. A questi bisogna aggiungere, come dice la relazione, ai fini dell’urbanizzazione  secondaria “opere, ritenute necessarie dall’Amministrazione Capitolina fino alla concorrenza di un Totale di € 53.868.531,26”.
A ciò vanno aggiunti a scomputo del contributo straordinario: a) tunnel destinato alla viabilità tangenziale di attraversamento; b) realizzazione degli svincoli Tuscolana, Autostrada A1 e Anagnina. Il contributo straordinario non viene però precisamente definito. Forse è ricavabile sottraendo ai 364 milioni di risorse citati dall’assessore Corsini le cifre complessive dei normali oneri concessori sopra riportate.
Rispetto alla proposta avanzata dall’Immobilfin nel 2007 di densificazione cubatoria della centralità pari a 1.800.000 mc. la differenza è di 27.000.000 circa di oneri concessori in più per una cubatura che però è stata ulteriormente aumentata.
E’ già dato sapere, però, che la cifra di 364 milioni di risorse che produrrà il progetto che oggi viene proposto non coprirà certamente il costo dell’infrastrutturazione trasportistica: il metro leggero. Mentre sappiamo che questo tram sarà inadeguato alla densificazione cubatoria di Romanina e di tutto il quadrante. Senza considerare, il che appare difficile, la solita lievitazione dei costi per le opere pubbliche che si
registra nel nostro Paese: vedi, per esempio, l’ultima scandalosa lievitazione dei costi della metro C denunciata dalla Corte dei Conti.
Se a ciò si aggiungono i costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria, i raccordi di rete e quelli viari con il resto del tessuto urbanizzato è evidente che questi, andando ben oltre i 364 milioni, saranno pagati dal bilancio pubblico e dalla collettività.
Mentre la rendita prodotta dalla valorizzazione urbanistica derivante dalla decisione pubblica di densificazione cubatoria e dalla stessa realizzazione dell’infrastrutturazione generale e trasportistica in particolare sarà miliardaria e sarà incamerata per grandissima parte dal privato. E’ difficile calcolare quanto essa sarà precisamente.
Sappiamo che quattro anni fa lo stesso Scarpellini ammetteva in TV (Report del 3 maggio 2008) che l’area da lui acquistata nel 1990 ad un prezzo di 160 miliardi vecchie lire in quel momento valeva, senza colpo ferire e solo per le decisioni del PRG, 5-6 volte di più. All’incirca un mezzo miliardo di euro. L’altra grandezza l’ha quantificata l’assessore Corsini parlando di un investimento complessivo di 2 miliardi e mezzo. L’unica
cosa, perciò, che sappiamo con certezza dal Comune, e che ci dice già moltissimo in fatto di scambio ineguale fra profitti privati e ricavi pubblici, è che mentre da un lato si parla di miliardi dall’altro di soli 364 milioni la cui nettissima insufficienza a far fronte ai costi che il Comune dovrà sostenere per l’intervento urbanistico conviene risottolineare.
Ma sul conto profitti e perdite aleggia pure una certa indeterminatezza. Dice la relazione illustrativa dell’Immobilfin: “Nel quadro di incertezza che oggi avvolge lo sviluppo di una città, il fattore tempo è determinante nella gestione a lungo termine. Tenerne conto significa che le varie opzioni si modificano mano a mano che le nuove variabili entrano nell’equazione … E’ necessario garantire un ampio margine di libertànelle decisioni che saranno prese.
E’ indispensabile avere la possibilità di adattare la proposta urbanistica alle esigenze dei futuri occupanti degli spazi, integrare gli esiti delle lunghe trattative con gli operatori dei sistemi che alimenteranno la centralità, tener conto dei condizionamenti e del trend del mercato immobiliare.” (pag.45).
Tra tanta comprensibile incertezza l’unica cosa certa è la densificazione cubatoria; poi si vedrà. Ovviamente nessuno pensa che in un grande intervento di trasformazione urbanistica tutto possa essere definito in anticipo. Ma qui, anche ai fini di una sufficiente prevedibilità di costi e ricavi, è proprio l’approccio che è sbagliato. Una centralità urbana dovrebbe partire dalla individuazione delle funzioni pubbliche di livello urbano che lì si vogliono portare. E’ il cuore del “magnete” che deve essere definito prima da una decisione pubblica. Ma se il cuore lo si elimina e lo si seppellisce sotto una privata colata di cemento residenziale e commerciale è evidente che poi detta colata sarà soggetta ai
“trend del mercato immobiliare”. Ed è quindi di difficile programmazione nel tempo.
L’unica certezza, oltre all’aumentato indice cubatorio che comunque rimarrà in dotazione del proprietario dell’area, saranno i costi che dovrà sopportare il bilancio pubblico.

Aldo Pirone

Per conto della Comunità Territoriale del X Municipio

Deliberazione di Giunta Capitolina n. 32 del 16.02.2011
 Conferma della titolarità del diritto di proprietà, a favore della Società Alcade S.r.l., in ordine alla cubatura complessiva di mc. res. 7.736 già assegnata sul P.Z. Romanina con deliberazioni Giunta Comunale nn. 434/2003, 355/2004 e 235/2007 e contestuale autorizzazione alla realizzazione, sul comparto e/p del P.Z. Romanina, della quota immediatamente attuabile, pari a mc. res. 6.000. Autorizzazione alla stipula della convenzione. 
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Scarica la Deliberazione  di giunta (f.to pdf – Kb 58)  La Romanina delgiucap_2011_32

Delibera 114ª Proposta (Dec. G.C. del 9 novembre 2012 n. 73)Indirizzi al Sindaco per la sottoscrizione dell’Accordo di Programma ai sensi dell’art.  34 del D.Lgs. n. 267/2000 concernente il Programma Urbanistico “Progetto Centralità Romanina”.Scarica la delibera Proposta_114 2012 centralità romanina

Rassegna stampa

10 luglio 2013 Repubblica.it La grande abbuffata del re del mattone
Così Scarpellini ha sanato la Romanina La brutta storia di un accordo tra Campidoglio e imprenditore che ha rovesciato completamente l’equilibrio previsto nell’area fra pubblico e privato di Francesco Erbanihttp://urly.it/25mn

31/12/2012  Abitare a… Centralità di Romanina. Si riaccende la battaglia in Municipio e nel territorio L’accordo di programma della giunta capitolina affossa il Progetto urbano del Piano regolatore. Il processo partecipativo con i cittadini svilito e ridotto ad una farsa di Aldo Pirone (>Vai all’articolo)

Follie urbanistiche, il caso Romanina

| 12 giugno 2012

Stralci di un articolo pubblicato da eddyburg.it.

A Sesto San Giovanni, a Milano Santa Giulia, il sistema Lombardia come quello di Bari o di Imperia e altri scandali ancora; l’urbanistica in giro per l’Italia è divenuta (è più giusto dire continua a essere) il luogo di scambio e di mercimonio: tangenti in cambio di metri cubi, soldi ai partiti in cambio di varianti urbanistiche con gli architetti mediatori che al telefono promettono la luna in cambio di un «progettino». Si dirà, come da sempre! Sì, ma con qualche elemento di novità dato dalle particolari condizioni di debolezza in cui sono ridotte le regole dell’urbanistica: oggi si può legittimare qualsiasi operazione, non c’è più l’obbligo della conformità al piano e nessuno più si straccia le vesti se bisogna giustificare qualche variante. E allora, perché le tangenti? Perché in assenza di diritti certi e di doveri altrettanto chiari l’edificabilità si concede al migliore offerente. (…).

(…) A Roma il Nuovo Piano regolatore (Prg), approvato nel febbraio del 2008, prevedeva una certa quantità edificabile all’interno delle 18 centralità. Molti ricorderanno che le centralità furono descritte come la principale scelta strategica del nuovo piano. Nella “centralità” Romanina è consentita una edificabilità di 352.935 mq, il 58% è pubblica e il 42% privata. Nel settembre del 2011, l’operatore privato, proprietario anche delle aree, presenta all’amministrazione comunale una nuova proposta che prevede di edificare 600.777 mq, con un incremento del 70%. Ancora più rilevante è la variazione della ripartizione tra quota pubblica e quota privata che ora è rispettivamente del 5%, invece del 58%, e del 95%, invece del 42%. Tutto questo, a scanso di equivoci, è legale e si è svolto nell’ambito delle regole che l’amministrazione si è data. Infatti, la nuova proposta avanzata dal privato segue due “indirizzi operativi delle memorie di giunta” del 4 e del 20 ottobre del 2010 che portano la firma dell’assessore all’urbanistica della giunta Alemanno, Corsini. La questione quindi è: quali sono le ragioni che giustificano una variante così consistente a favore del privato, per altro dopo pochi mesi dall’approvazione definitiva del piano? Qual è l’utilità sociale che si ricava dall’autorizzare un nuovo intervento che prevede ora circa 10.500 abitanti in una delle zone più densamente costruite della periferie Est di Roma?

Le ragioni contenute nei due atti dell’amministrazione comunale sono di una debolezza sconfortante. Nel “considerato” della memoria di giunta del 20 ottobre si legge: “che tale istruttoria ha evidenziato una serie di criticità diffuse e comuni alle differenti situazioni, consistenti prevalentemente nella difficoltà sia di adeguamento e di realizzazione delle infrastrutture per la mobilità, sia di selezione e di allocazione delle funzioni urbane e metropolitane di pregio, sia di reale fattibilità finanziaria e gestionale dell’operazione complessiva;”. Si aggiunge, subito dopo, che un ulteriore elemento di criticità è rappresentato dalle ridotte potenzialità edificatorie, l’indice medio di edificabilità territoriale nelle centralità private è di 0,28 mq/mq, e che pertanto “appare, altresì, necessario, a questi stessi fini, verificare la possibilità di incrementare la potenzialità edificatoria delle Centralità da pianificare, con una quota di Sul premiale da attribuire ai proprietari promotori delle Centralità, quale corrispettivo per il contributo offerto ai fini del conseguimento e del buon esito degli obiettivi pubblici e di interesse pubblico prefissati, attraverso il superamento delle summenzionate criticità;”. E’ il caso di tornare sui numeri e sulle parole. I numeri, si cita l’indice medio di edificabilità delle centralità private, comprese quindi quelle con funzioni diverse, ad esempio le superfici commerciali, al solo scopo evidente di fare riferimento a un valore medio basso, ma si omette di dire che la centralità per cui si sta decidendo la variante ha un indice edificabile di 0,38 mq/mq, superiore a quello medio. E poi le parole, una “Sul (superficie utile lorda) premiale… quale corrispettivo per il contributo offerto… al conseguimento degli obiettivi pubblici.”. Quali obiettivi? E come misurare il loro conseguimento? Si manipolano i numeri e si ricorre alla più banale retorica pubblica per conseguire, in definitiva, solo l’interesse del soggetto privato! (…).

La questione ovviamente non è mettere all’indice il ruolo del privato ma ristabilire una verità che dovrebbe essere ormai acquisita: l’intervento privato è tanto più importante e contribuisce all’ordinato sviluppo della città, quanto più esso si svolge all’interno di precise regole del gioco. Regole che hanno lo scopo di innalzare la qualità dell’intervento privato, di produrre ricchezza e, nello stesso tempo, contribuire alla costruzione di beni pubblici e conservare le risorse non riproducibili.

(…) La città oggi è tutta costruita e le principali trasformazioni riguardano il territorio urbanizzato negli ultimi sessant’anni. La questione più rilevante è l’intervento nella città esistente. A questa condizione si lega poi il bisogno di ridurre il consumo di suolo salvando i brandelli di territorio ancora agricolo e non urbanizzato. Affrontare una riforma seria e profonda del rapporto tra pubblico e privato nella costruzione della città che assicuri l’affermazione di principi comuni e consegua una migliore abitabilità della città, richiede diversi livelli di intervento. Non serve qui dilungarsi troppo sui diversi livelli (urbanistico, fiscale, giuridico,…) ci soffermiamo, invece, su quello che si potrebbe fare subito, a regime normativo invariato. Come insegna l’esempio di Roma la questione centrale è rafforzare la valutazione tecnica delle richieste di variante e rendere il processo decisionale tutto trasparente. Rafforzare l’istruttoria tecnica separandola dalle considerazioni politiche vuol dire fare la valutazione dei vantaggi concessi al privato e contemporaneamente avere la valutazione di merito dei vantaggi che il pubblico deve conseguire. Perché una tale valutazione possa essere fatta è necessario avere politiche pubbliche espresse con obiettivi chiari e soprattutto misurabili (quanti alloggi sociali si intende realizzare nell’arco di tempo considerato, quanti in quel settore urbano, quali infrastrutture per la mobilità sono necessari, quali servizi pubblici, ecc…). L’amministrazione comunale potrà definire così i modi e soprattutto i tempi della procedura di negoziazione che deve essere condotta coinvolgendo associazioni, comitati di quartiere rappresentanze locali al fine di svolgere una vera propria contrattazione territoriale. (…) Ogni variazione puntuale, se necessaria, deve seguire quindi una procedura di valutazione tecnica indipendente e un processo negoziale a guida pubblica che coinvolga tutti i soggetti interessati. Procedure negoziali di questa natura sono in vigore in città come Londra (si veda la procedura 106 della legge urbanistica) o in Germania; Roma non è necessariamente figlia di un Dio minore. Per farlo servirebbe però il primato della politica sui meri interessi particolaristici dell’economia immobiliare romana. Serve coraggio politico! Se si volesse intraprendere questa strada si troverebbero di certo altri alleati, come le tante piccole e medie imprese edili, schiacciate anche loro dai soliti noti, e poi si ritroverebbero soprattutto gli abitanti. Dovrebbe essere questo un criterio per decidere chi votare alle prossime elezioni comunali: chi ha questo coraggio?

> leggi l’articolo completo su Eddyburg

LINK:

> vai alla Pagina del sito di Roma Capitale : Programma urbanistico “Progetto Centralità Romanina”. Processo partecipativo

> Vai al sito del Gruppo Scarpellini

> scarica la Brochure del Gruppo Scarpellini: Romanina 2012 Redux

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