Casal Giudeo, la Delibera 20/2013 cronologia e materiali

dett. area casal giudeo

area casal giudeo GRANella località denominata Casal Giudeo, fuori dal raccordo anulare a sud di Roma, c’è un’area di  un’estensione di circa 150 ettari (corrispondente  a circa 250 campi di calcio) divisa tra 8 proprietari: l’ATER (Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale della Regione Lazio) possiede  725.000 mq, la signora Amedea Di Girolamo ca 300.000 mq, le società Domus Iulia S.r.l. e So.Co.M.A S.r.l. ca 120.000 mq ciascuna, infine Agricom S.r.l So.Co.M.A S.r.l, Società G.R.R. – Gestione Ristoranti Romani S.r.l , Soc. Bernina di De Angelis Antonina S.a.s sono proprietarie di aree estensioni che vanno da circa 50.000 a circa 70.000 mq ciascuna.

tortina casal giudeo

Il Piano Regolatore del 1965 classificava  il compendio in questione a zona E1 (espansione con piani comprensoriali unitari), prevedendo che fosse edificabile per un totale di 1.314.824 mc.; la destinazione urbanistica edificatoria E1 veniva confermata anche dalla Variante Generale c.d. “Piano delle Certezze” del 1997 [1],   mentre   al momento dell’adozione   del PRG (marzo 2003), la totalità dell’area viene destinata a Sistema Ambientale e Agricolo, Agro Romano, senza compensazione urbanistica delle cubature soppresse. Anche il PRG definitivo, poi approvato nel 2008, nell’art. 19, comma 1, delle NTA, non prevede alcuna compensazione  per le aree in questione[2]

Il 23 luglio 2007 le Commissioni Urbanistica  e Lavori Pubblici si riuniscono in seduta congiunta  per l’audizione della società Domus lulia S.r.l., proprietaria di una delle aree di Casal Giudeo escluse dalle cosiddette “compensazioni”, avente come oggetto “Le problematiche urbanistiche  inerenti il comparto denominato “La Mandriola – Casal Giudeo”. Le  due Commissioni si pronunciano sulla questione ricordando che a un altro proprietario  – la Nuova Florim srl – con la deliberazione di Giunta Comunale n. 125/2001 (scarica 2001-125 Casal Giudeo Nuova Florim), era  stata riconosciuta la compensazione urbanistica, e abbracciano la tesi della Domus Iulia  della disparità di trattamento,  concludendo  che il mancato riconoscimento del diritto alla compensazione  poteva “essere ascrivibile ad un mero errore tecnico, considerata la non uniformità di trattamento del comparto E1 di “Casal Giudeo”, riscontrata dalla documentazione in possesso alle Commissioni Consiliari, sicuramente  causato anche dai tanti e complessi passaggi politici ed amministrativi della  deliberazione di approvazione del Nuovo PRG di Roma“. Facendo anche presente che “un ampio comparto è di proprietà pubblica dell’ATER… per il quale Ente tale cancellazione, ovvero il non riconoscimento nella Tabella delle Compensazioni, arrecherebbe un minus valore;” La tesi viene successivamente abbracciata anche da alcuni consiglieri comunali, che firmano una mozione per il riconoscimento della compensazione alla  Domus Iulia srl,  poi approvata dal Consiglio Comunale l’8 febbraio 2008 (scarica la mozione 10/2008 (scarica la mozione 10/2008 2008-10 Mozione Casal Giudeo). In realtà nei pareri e mozioni citati non viene riportato che la Nuova Florim  dovrà cedere il terreno al Comune e che quindi la compensazione attribuita non è un “risarcimento” della mancata edificazione, ma in una sorta di “permuta”, come spiegato nella Relazione tecnica del Piano delle Certezze: [3] –  La compensazione edificatoria… consiste nel garantire il diritto edificatorio trasferendo una volumetria di valore immobiliare corrispondente … e comporta la contestuale cessione all’Amministrazione Comunale dell’area originale”

Il 16 gennaio 2012, con la  Decisione n. 119/2012, il Consiglio di Stato – Sez. IV riconosce il diritto alla “Compensazione Urbanistica [4] alla Cecchignola Immobiliare che riguarda un’altra area, quella di Tor Pagnotta:  “preso atto che il Comune di Roma ha inteso introdurre con propria scelta di insindacabile discrezionalità urbanistica l’istituto della compensazione, ha espressamente sancito il principio della necessaria applicazione dell’istituto compensativo per tutte le aree che hanno subito la medesima privazione della capacità edificatoria “indipendentemente dal momento e dall’atto con cui questa è stata realizzata”, aprendo di fatto la possibilità di applicazione di analogo diritto a “tutte le aree che hanno subito il sacrificio della capacità edificatoria a favore della medesima ragione di tutela paesaggistica ed ambientale [5]

Dal giugno all’ottobre 2012 l’Ater e i soggetti privati proprietari di aree di Casal Giudeo chiedono al Comune di applicare  gli stessi effetti della decisione del Consiglio di Stato rispetto alle aree di loro proprietà,  attribuendo le relative compensazioni.

Il 29 novembre 2012 il T.A.R. Lazio Roma, Sez. 2B, , n. 09907 pronuncia la sentenza sul  ricorso presentato da una delle società proprietarie dei terreni di Casal Giudeo, la Grr Gestione Ristoranti Romani Srl, condividendo “l’argomentazione del Comune, secondo cui non tutte le volumetrie legittimamente soppresse per una scelta di riduzione delle quantità edilizie da parte dell’Amministrazione sviluppata nelle ultime tre Varianti, possono essere “compensate” senza vanificare le scelte urbanistiche dell’Ente locale così come confermato dall’art. 17 delle NTA [Norme Tecniche di Attuazione], secondo cui al riguardo è necessario tener conto del perseguimento degli obiettivi di interesse pubblico o generale, fra i quali assume essenziale rilievo la riduzione delle volumetrie generali, cardine del NPRG [Nuovo Piano Regolatore Generale] [6]

Ciò nonostante il 10 aprile 2013 l’Assemblea Capitolina approva la  Proposta 69/2013 (scarica laProposta_69 2012 Casal Giudeo [7], motivando la decisione con la sentenza del CdS su Tor Pagnotta e  con l’esigenza di pari trattamento, oltre che  con “il fine di evitare un esito del contenzioso pendente che si annuncia con ogni probabilità sfavorevole per Roma Capitale atteso lo stato attuale della giurisprudenza amministrativa in materia di compensazione” per dare  “attuazione anche in questo caso ai principi generali affermati dal Consiglio di Stato, con conseguente rinuncia da parte dei ricorrenti ai gravami attualmente pendenti;” e ricordando nuovamente che “deve trovare corretto apprezzamento in particolare l’interesse pubblico connesso al riconoscimento dei diritti edificatori soppressi in danno di ATER”. Ai richiedenti viene quindi concesso un diritto edificatorio di volumetria  pari a quella soppressa dall’attuale PRG vigente: mc. 1.314.824 corrispondenti a mq. 410.882 di S.U.L.; che vuol dire che sono in attesa di “atterrare” sulla città edificazioni che partono da un’area con   un’estensione di 150 ettari (corrispondente  a circa 250 campi di calcio)

____________________________________________________________

[1] adottata con deliberazione C.C. Roma n. 92 del 29.5.1997 ed approvata con deliberazione G.R. Lazio n. 856 del 10.9.2004


[2] Secondo il PRG approvato nel 2008,  hanno diritto alla  “compensazione” di precedenti “diritti edificatori”, costruendo nuove cubature edilizie su nuovi terreni, solo i proprietari delle aree divenute non edificabili in seguito al cosiddetto “Piano delle Certezze” del 1997, elencate nell’ allegato A del PRG stesso

Piano Regolatore Generale – Norme Tecniche di Attuazione:
Art.19. Compensazioni urbanistiche
1. Il presente PRG assume il principio e l’obiettivo di attuare esclusivamente le compensazioni urbanistiche individuate in allegato A, come integrato con deliberazione di Giunta regionale n. 856/2004 di approvazione del “Piano delle certezze”, nonché le seguenti ulteriori compensazioni derivanti da successivi provvedimenti: comprensorio “Tor Marancia”, di cui alla deliberazione di Consiglio comunale n. 53/2003, con SUL da compensare pari a 608.250 mq; comprensorio “Casal Giudeo”, di cui alla deliberazione di  Giunta comunale n. 125/2001, (scarica 2001-125 Casal Giudeo Nuova Florim) con SUL da compensare stabilita nella stessa deliberazione. [NB: il comprensorio Casal Giudeo a cui si riferisce il comma, è un’area diversa da quella in questione,  cioè quella di proprietà della Nuova Florim,  per la quale  viene sì riconosciuto il diritto alla compensazione, ma a fronte della cessione gratuita dell’area per realizzare verde pubblico, anche se – vista la zona rurale in cui è inserita -, appare assai discutibile la scelta dell’acquisizione per trasformarla in verde pubblico] > vai al PRG prg_nta ]

[3] DA IL PIANO DELLE CERTEZZE  RELAZIONE TECNICA  La compensazione edificatoria, già nota in passato come istituto della permuta, consiste nel garantire il diritto edificatorio trasferendo una volumetria di valore immobiliare corrispondente qualora insorgano motivazioni di natura urbanistica. La concessione in proprietà della nuova area ai soggetti aventi diritto, comporta la contestuale cessione all’Amministrazione Comunale dell’area originale. La corrispondenza dei valori immobiliari sarà determinata dall’Amministrazione Comunale. Si tratta di una rielaborazione ed estensione in altri termini della filosofia del comparto edificatorio. Il principio della compensazione deve essere applicato all’interno dell’ambito della città da completare e trasformare ed è escluso negli altri due ambiti in cui la città è stata articolata (la città consolidata e le aree extraurbane).

[4] Il Consiglio di Stato, sez. IV, con decisione 119/212 del 16 gennaio 2012 ha riconosciuto   alla Società Cecchignola Immobiliare il diritto della compensazione urbanistica per tutte le aree diventate inedificabili per ragioni di tutela paesaggistica e ambientale, affermando “l’irragionevolezza della differenziazione, ai fini del riconoscimento della compensazione, tra i suoli penalizzati dalla Variante delle Certezze e suoli penalizzati dal nuovo PRG”, “sancendo il principio della necessaria applicazione dell’istituto compensativo per tutte le aree che hanno subito la medesima privazione della  capacità edificatoria “indipendentemente dal momento e dall’atto con cui questa è stata realizzata” scarica la sentenza cds 119:2012 Tor Pagnotta . L’impugnata sentenza del TAR aveva invece negato i diritti edificatori

[5] dalla Delibera 20/2013, che, a conferma della tesi sostenuta, cita anche la sentenza Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 2360 del 20 aprile 2012 scarica cds n.2360 del 20 aprile 2012

[6] Scarica la sentenza TAR-Roma-Sez2B-2012-11-29-09907

[7]  Nella versione approvata, la Decisione 20/2013,  con un emendamento viene reintrodotta tra i soggetti aventi diritto alle compensazioni proprio la soc. G.R.R. – Gestione Ristoranti Romani S.r.l. (scarica la Decisione 20/2013 dac-2013-20)

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