Contributo straordinario di urbanizzazione

La Giunta di Roma Capitale recentemente ha approvato una delibera per la regolamentazione dell’onere da applicare alle operazioni di rigenerazione urbana. Una regola univoca per il calcolo del contributo straordinario che Roma Capitale chiede agli operatori privati negli interventi di valorizzazione urbana. Legandone la quantificazione a valori immobiliari aggiornati e definendo tutte le variabili di costo connesse alla realizzazione delle trasformazioni. (1)

dal PRG TITOLO I: DISPOSIZIONI GENERALI

Capo 4: Criteri e modalità di perequazione

Art. 20: Contributo straordinario di urbanizzazione

1. Ai sensi e per le finalità di cui all’art. 17, comma 2, lett. b), le più rilevanti valorizzazioni immobiliari, generate dalle previsioni del presente PRG rispetto alla disciplina urbanistica previgente, sono soggette a contributo straordinario di urbanizzazione, commisurato a tali valorizzazioni e posto a carico del soggetto attuatore.
2. Le norme di componente individuano espressamente le maggiorazioni di SUL – non soggette alla disciplina di cui all’art. 18 e al netto di eventuali incentivi concessi ai sensi dell’art. 21 -, nonché i cambi di destinazione d’uso, cui si applica detto contributo.
3. Il contributo straordinario è un onere ulteriore rispetto agli oneri e le obbligazioni stabiliti dall’art. 13, comma 13, ed è stabilito in misura pari al 66,6% (due terzi) del valore immobiliare conseguibile per effetto del comma 2. Tale misura può essere incrementata in sede di definizione degli interventi indiretti, ove previsti, o ridotta fino ad un minimo del 60%, al fine di incentivare la qualità progettuale degli interventi.
4. I proventi del contributo straordinario sono obbligatoriamente utilizzati per finalità di riqualificazione urbana (reperimento di standard urbanistici, realizzazione di opere e servizi pubblici) nello stesso ambito in cui ricade l’intervento tributario; in caso di intervento diretto, i proventi sono utilizzati prioritariamente nella componente in cui esso ricade ovvero negli Ambiti per i Programmi integrati della Città consolidata e della Città da ristrutturare. La possibile utilizzazione dei proventi è individuata all’interno degli strumenti attuativi, ed evidenziata in sede di Piano finanziario di cui all’art. 13, comma 11, lett. g); in caso di interventi consentiti con modalità diretta, la destinazione dei proventi è individuata contestualmente all’approvazione del progetto, secondo le modalità di cui all’art. 12, comma 2.
5. Il contributo straordinario di urbanizzazione può essere versato al Comune, contestualmente al pagamento degli oneri di urbanizzazione o al rilascio del titolo abilitativo, oppure scomputato mediante la diretta realizzazione, nei termini di legge, delle opere e servizi pubblici individuati ai sensi del comma 4: il costo da scomputare deve essere calcolato sulla base dei computi metrici estimativi di tali opere, decurtati dei ribassi d’asta conseguiti negli appalti pubblici di opere analoghe.
6. Se le opere da portare a scomputo sono realizzate su area già di proprietà del soggetto attuatore, il Comune ne compensa il valore secondo il dispositivo della cessione compensativa, di cui all’art. 22; se l’area viene acquisita dal soggetto attuatore, in qualità di “soggetto promotore” secondo il Testo unico sulle espropriazioni per pubblica utilità, il Comune ne compensa le spese sostenute incorporandole nel costo dell’opera pubblica.
7. In alternativa, anche parziale, al contributo straordinario, e solo previa espressa indicazione degli strumenti di intervento indiretto, la SUL imponibile può essere utilizzata per il trasferimento di SUL edificata o edificabile da altro sito; può essere destinata altresì alla realizzazione e gestione, a cura e spese del soggetto attuatore, di servizi d’uso pubblico o di edilizia residenziale in locazione, a tariffe o canoni convenzionati. L’opera realizzata rimane di proprietà del soggetto attuatore e, al termine del periodo di gestione convenzionata, da stabilirsi sulla base di un piano economico-finanziario, ritorna nella piena disponibilità di libera commercializzazione, ferme restando le destinazioni d’uso, definite ai sensi dell’art. 6, originariamente insediate, e fatta salva la facoltà del Comune di concordare con il soggetto attuatore il rinnovo del regime convenzionato.
8. Nei programmi di cui all’art. 21 e nei Programmi integrati della Città consolidata e della Città da ristrutturare, il contributo sul costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione di cui all’art. 16 del DPR n. 380/2001, ove non scomputati, sono comunque riutilizzati per la realizzazione di interventi pubblici negli stessi Ambiti. Negli altri casi, gli oneri di urbanizzazione versati all’Amministrazione comunale sono utilizzati per l’acquisizione delle aree e per la realizzazione di opere pubbliche.
9. Con separato provvedimento, di carattere regolamentare, il Comune disciplina i criteri e le modalità di stima del valore immobiliare di cui al comma 3 e di calcolo dei pre-ribassi di cui al comma 5.

(1) Regole certe per il Contributo straordinario

Sole24ore 19 marzo 2014 http://www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/art/citta/2014-03-18/rigenerazione-urbana-roma-chiarezza-202733.php?uuid=AbtDQEVJ

Rigenerazione urbana, Roma fa chiarezza sugli oneri a carico dei promotori privati Approvata dalla giunta la regolamentazione dell’onere da applicare alle operazioni di rigenerazione urbana. L’assessore all’Urbanistica, Gianni Caudo: «Ora è possibile applicare la norma in modo univoco» – I costruttori: «Finalmente si comincia a fare chiarezza» Una regola univoca per il calcolo del contributo straordinario che Roma Capitale chiede agli operatori privati negli interventi di valorizzazione urbana. Legandone la quantificazione a valori immobiliari aggiornati e definendo tutte le variabili di costo connesse alla realizzazione delle trasformazioni. Sono questi i punti cardine della delibera approvata dalla Giunta capitolina e che punta a mettere ordine nelle modalità di applicazione dell’onere, anche per rilanciare le operazioni di rigenerazione urbana.

Nel dettaglio, il provvedimento varato dalla Giunta lo scorso 17 gennaio, ora all’esame dell’assemblea capitolina (e discusso negli scorsi giorni in commissione Urbanistica) interviene sul metodo per la determinazione del «contributo straordinario di urbanizzazione» previsto dal Prg di Roma: un onere, «a carico del soggetto attuatore», fissato nella misura massima del 66% «del maggior valore immobiliare conseguibile a fronte di rilevanti valorizzazioni generate dallo strumento urbanistico generale», e destinato alla realizzazione di opere pubbliche o di interesse generale nel territorio interessato dagli interventi.

Il perno sui cui si basa il calcolo del “contributo” è la quantificazione del valore della trasformazione (su cui viene applicato), che è dato dalla differenza tra il valore di mercato del “prodotto edilizio” ottenibile dalla trasformazione – valore legato alla ulteriore edificabilità concessa in una determinata area (libera o con una diversa destinazione d’uso) – e quello relativo alle sue condizioni “ordinarie” (precedenti alla trasformazione), meno i costi dell’intervento (tutte le voci di spesa sostenute per realizzare i lavori). Una quantificazione che però, nella pratica, non è stata applicata in modo univoco.

Il nuovo regolamento, invece, fissa dei paletti precisi. Chiarendo, innanzitutto, come i valori di mercato di riferimento (sia prima che dopo la trasformazione) debbano essere dedotti «dalle quotazioni più aggiornate riportate dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate (già Territorio, ndr)». Provando a fugare, in questo modo – come richiesto dai costruttori romani -, il rischio valutazioni non in linea con gli andamenti del mercato.
L’altro fronte cruciale è quello del costo della trasformazione. Su questo punto la delibera definisce tutte le singole voci da prendere in considerazione per il calcolo: dal costo tecnico di costruzione a quello per le opere collegate (bonifica, cantierizzazione, allacciamenti), dagli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) al corrispettivo per la progettazione, fino al costo del capitale impiegato nell’investimento e alla quota di profitto (tra 15 e 25% del «valore di mercato del prodotto edilizio finito») per il promotore dell’intervento.

A spiegare la portata del provvedimento è l’assessore alla Trasformazione urbana di Roma Capitale, Giovanni Caudo, che sottolinea come il nuovo regolamento abbia «lo scopo di fare ordine nell’applicazione del contributo straordinario, in modo che possa essere utilizzato in modo univoco. Con il calcolo del valore della trasformazione che tiene conto di tutte le componenti che entrano in gioco, inclusi i costi sostenuti dagli operatori per attuare gli interventi».

Il contributo straordinario, precisa inoltre l’assessore, «può rappresentare uno strumento utile ad impostare politiche urbane mirate. Attraverso una sua modulazione, infatti, si può agevolare l’attuazione di interventi strategici. Come, ad esempio, la riqualificazione del tessuto urbano. Il regolamento, infatti, fissa i criteri di calcolo del contributo, ma nulla vieta che per agevolare la rigenerazione dell’esistente si possa abbassarne la quota. L’importante è partire da una quantificazione precisa e univoca».

Il regolamento è accolto con sollievo dai costruttori. «Si sta finalmente normando l’applicazione di un onere già previsto dal Prg, ma che finora è stato applicato con procedure non codificate – afferma Tito Muratori, vice presidente per l’Urbanistica dell’Acer -. L’approvazione di regole chiare è positiva, anche se qualunque onere aggiuntivo, in un momento critico come questo, è un appesantimento che rischia di rallentare ulteriormente le attività». Su un aspetto della delibera, però, Muratori punta il dito: «Il fatto che in premessa si preveda la possibilità di utilizzare parte degli introiti derivanti dal contributo straordinario per finanziare la spesa corrente». Anche se nel testo si specifica che le risorse debbano essere destinate a «progettazione ed esecuzione di opere di interesse generale» e ad «attività urbanistiche – osserva il vicepresidente Acer – deve essere comunque chiaro che tutti gli introiti derivanti da attività di trasformazione urbana devono impiegati per le infrastrutture e la manutenzione del territorio, di cui Roma ha un enorme bisogno».

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