Immobili comunali in vendita: quello che dobbiamo sapere

patrimonio di tutti

Presentata nei giorni scorsi   la Delibera che andrà in Assemblea Capitolina martedì 10 febbraio, con le linee guida e l’elenco degli immobili di proprietà comunale che Roma Capitale intende dismettere. Il tema è di quelli che richiedono una conoscenza approfondita di tutti gli aspetti in gioco e una riflessione che vada al di là delle generalizzazioni. Ma anche la garanzia di una totale trasparenza da parte dell’amministrazione, a partire da adesso.

largo ricci immobili roma     Dalla presentazione del Comune

Largo Ricci
Dalla presentazione del Comune

Nel mare di diffidenza che i cittadini ormai riservano alle istituzioni, si verificano delle automatiche impennate quando si tirano fuori alcuni temi che vanno a toccare dei nervi giustificatamente scoperti. Come quello delle nuove edificazioni o quello delle trasformazioni urbane che prevedono abbattimenti di edifici storici. E al terzo posto dell’impopolarità potremmo mettere la vendita di proprietà pubbliche ai privati. Perchè troppe volte abbiamo visto a chi sono andati a finire immobili pregiati a cifre ridicole, e la prima reazione è “giù le mani dal nostro patrimonio collettivo”. Ma forse il tema merita qualche riflessione in più. Noi di Carteinregola partiamo da tre pilastri che ci sembrano possano fornire strumenti adeguati di valutazione: le regole – e regole uguali per tutti – l’interesse pubblico e la trasparenza. Tre indicatori che proveremo ad applicare anche in questo caso specifico.

Con una premessa: scorrendo velocemente l’elenco  allegato alla Proposta n.88/2013 “Autorizzazione all’alienazione del patrimonio immobiliare di proprietà di Roma Capitale, indirizzi, criteri e modalità” siamo certi che quasi tutti, se non tutti, gli immobili e i terreni sono gli stessi di un’analoga delibera preparata dalla Giunta Alemanno e approvata nel 2012 (1). E,  a dirla tutta, temendo nefandezze, allora ci prendemmo la briga di andare a vedere, certo non tutti, ma alcuni degli immobili elencati. E scoprimmo che si trattava in molti casi di appartamenti o locali  che non erano di pregio, pur trovandosi in zone centrali. L’esempio  più eclatante è quello di Via Giolitti, dove decine di appartamenti in vendita si trovano in stabili fatiscenti, abitati da gente tutt’altro che benestante. Ciò non toglie che ci siano anche casi come quelli segnalati nella conferenza stampa in Campidoglio, e illustrati nelle schede esplicative,  di appartamenti in Via Dei Coronari, Largo Ricci, Piazza Trilussa,  affittati per poche decine di euro al mese. Quello che è certo è che si tratta di un elenco molto eterogeneo, costituito da immobili a uso residenziale e non residenziale, o terreni,  in zone centrali ma in tanti  quartieri, comprese le periferie, in buono stato o degradati,  liberi o  occupati, con inquilini legittimi – famiglie a basso reddito, anziani  e  persone benestanti – ma anche occupanti abusivi o morosi, o  senza più titolo, fino ad arrivare a quegli affittuari di appartamenti in zone “chic” beneficiati non si sa bene da chi e perchè. Una situazione assai complessa, che a fronte di un patrimonio almeno sulla carta cospicuo, deve fare i conti con le enormi difficoltà di gestione e di messa a reddito, e  in molti casi con  l’impossibilità di utilizzo pubblico, problemi a cui la vendita degli immobili, se effettuata all’insegna delle regole e dell’interesse pubblico, può offrire  una corretta via d’uscita.

La locandina di Roma Capitale per la presentazione dell'operazione immobiliare

La locandina di Roma Capitale per la presentazione dell’operazione immobiliare

E a leggere la Delibera,  (2), ci sembra che il primo punto, quello delle regole,  sia  stato rispettato, anche con la dovuta attenzione per le categorie più deboli – anziani e famiglie meno abbienti – che non sono in grado di acquistare il proprio immobile. Per correttezza va detto che anche la precedente delibera di Alemanno conteneva molti elementi di protezione sociale, che Marino ha ulteriormente aumentato e regolamentato. Ecco i punti che la Delibera ci sembra abbia impostato correttamente:

  • Vendite degli immobili e  dei terreni  con procedura pubblica. Prezzi a valori di mercato indicati dall’Agenzia del Territorio, con la base d’asta abbattuta del 10-15% in proporzione alla durata residua dei contratti di locazione in corso.
  • Per gli immobili residenziali (294), solo chi vi abita da almeno cinque anni avrà il diritto di opzione per l’acquisto, e pagherà il 30% in meno rispetto al valore di mercato (3). E’ da notare che  questa   agevolazione è prevista dalla legge nazionale,  ma saranno esclusi da sconti  gli immobili di pregio (4)
  • Per i  locali non residenziali o ad uso misto, (277)  chi vi svolge  la propria attività avrà diritto di prelazione nell’acquisto, ma al  prezzo di aggiudicazione dell’asta pubblica. Non saranno messe in  vendita le botteghe storiche (negozi e laboratori).
  • Per tutti,  per evitare fenomeni speculativi,  gli immobili acquistati non potranno essere rivenduti prima di cinque anni.
  • Sono previste tutele per  i meno abbienti  secondo le fasce di reddito. Chi ha più di 75 anni potrà restare  in usufrutto, con la vendita della nuda proprietà.
La copertina del settimanale L'Espresso del 30 agosto 2007

Dalla presentazione del Comune

Per quanto riguarda l’interesse pubblico, il nodo fondamentale è, oltre alla garanzia che gli immobili vengano venduti al loro giusto valore economico (ferme restando le tutele sociali), come verranno impiegate le risorse ricavate. Nella Delibera si dice che “dovranno essere utilizzate per invetsimenti pubblici, in particolare per recuperare e incrementare il patrimonio di Roma Capitale a partire dall’edilizia residenziale pubblica, spazi culturali, spazi per servizi pubblici, manutenzione urbana“. Un po’ generico, con il rischio che i fondi acquisiti vengano risucchiati silenziosamente nella spesa ordinaria, possibilità che speriamo venga esplicitamente esclusa.

coronari immobili roma

Dalla presentazione del Comune

E qui arriviamo al terzo indicatore, che è fondamentale per supportare la credibilità dell’amministrazione nel rispetto delle regole e dell’interesse pubblico dell’operazione. Perchè a nostro avviso,  a supporto delle buone intenzioni dovrebbe essere portato alla conoscenza dei cittadini  (on line!) non solo l’elenco degli immobili, ma, per ciascun immobile,  superficie,  composizione e lo stato, sia come  conservazione dei locali, sia come  disponibilità (e magari anche i titoli che legittimano i conduttori, la  durata e il valore dei contratti di locazione, le morosità). E  soprattutto la stima  del  valore. Valore che nella Delibera viene globalmente indicato nella cifra (valutata  “in base alle superfici commerciali e agli attuali valori medi di mercato indicati dlal’Agenzia del territorio per le relative zone“) di 308.838.820,82 €. Un “virgola ottantadue” (ma anche una discrepanza di stima con la delibera di Alemanno, più alta nonostante un numero  inferiore di immobili e terreni) che fa pensare a un lavoro di approfondimento accurato già svolto  dagli uffici, che a questo punto  sarebbe indispensabile rendere pubblico. Abbiamo plaudito all’iniziativa – ancora in rodaggio – della mappa della Città Pubblica, promossa dal Dipartimento Urbanistica in collaborazione col Dipartimento Patrimonio e RisorsexRoma, perchè conoscere  le proprietà pubbliche è il primo passo per sapere come vengono gestite e amministrate. E anche in quel caso ci auguriamo che l’amministrazione vada ancora oltre, garantendo la necessaria trasparenza anche sulle modalità e i criteri con cui molte di quelle proprietà vengono  affidate  a terzi. Come ci auguriamo che vengano resi pubblici  – compatibilmente con la normativa sulla privacy – anche i titoli  che hanno consegnato  ai fortunati conduttori gli immobili di Via dei Coronari o largo Ricci.

Perchè diciamocelo, la gente non si fida più perchè, ogni volta che si liquidano appartamenti di enti pubblici si scopre che politici di ogni partito e grado, o loro parenti e affini, hanno goduto per anni di immobili della collettività a prezzi stracciati. E che a prezzi altrettanto stracciati, già solo  per  lo status  di immobili “occupati” (da loro stessi), se li sono accaparrati.

La copertina del settimanale L'Espresso del 30 agosto 2007

La copertina del settimanale L’Espresso del 30 agosto 2007

Ecco, Sindaco. Questa volta no. Non vogliamo aprire l’Espresso, Il Corriere o il Fatto Quotidiano e scoprire che uno dei tanti locatari  di quell’elenco è il vip tal dei tali, o la sua fidanzata o la baby sitter del figlio. Il tempo del cambiamento è ora.

Anna Maria Bianchi Missaglia

annaemmebi@gmail.com

A FUTURA MEMORIA

 L’Espresso del 30 agosto 2007  Casa Nostra
Ministri, presidenti delle Camere, sindacalisti, politici. Attuali ed ex. Hanno acquistato attici e appartamenti da enti pubblici o da privati a prezzi di favore. Rendendo doppio il privilegio che spesso già avevano come inquilini. Ecco nomi e cifre dell’ultimo scandalo immobiliare di Marco Lillo

SKYTG24 11 agosto 2010 Politici e case. Da Affittopoli a Scajola, è sempre scandalo In principio fu l’attico di De Mita, poi nel ’95 gli affitti dei parlamentari a prezzi ribassati. Nel 2007 c’è stata Svendopoli. Ma intanto anche Berlusconi ha avuto le sue grane. I casi Scajola e Fini sono insomma solo gli ultimi di una lunga serie

RASSEGNA STAMPA

Cinquequotidiano 4 FEBBRAIO 2015 Casa, il Comune di Roma vende il patrimonio abitativo: ecco le regole
A un anno dall’approvazione in commissione bilancio della delibera starebbe per prendere il via l’operazione per ricavare 300 milioni

LA Repubblica Patrimonio, il Campidoglio: “Stop agli affitti irrisori in centro”. In vendita 600 immobili L’obiettivo per il sindaco Marino è ricavare 300 milioni di euro. I locali commerciali andranno all’asta, per le case vendita diretta agli inquilini con sconti e deroghe

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(1)Proposta n.88/2013 “Autorizzazione all’alienazione del patrimonio immobiliare di proprietà di Roma Capitale, indirizzi, criteri e modalità” scarica Proposta RC.2013.16580 (GRAZIE AL MOVIMENTO CINQUESTELLE DI ROMA CAPITALE)

Deliberazione assembleare 43/2012 scarica DACDelib. N 43 del 04.10.2012 In calce (*) le modifiche della Delibera 88/2013 alla delibera 4372012

(2) LA DELIBERA è  così presentata e riassunta nel testo  pubblicato sul sito di Roma Capitale (dal sito di Roma capitale): Patrimonio Campidoglio, immobili presto in vendita. Via due sedi storiche, risparmi su fitti passivi

Roma, 7 febbraio – Al via la vendita di 571 immobili del Campidoglio tra case, locali commerciali, magazzini e cantine. Un patrimonio sparso in tutta Roma, con prevalenza del centro storico e dei quartieri semicentrali. Che frutterà, una volta alienato, un “tesoretto” stimato in 308 milioni di euro da reinvestire in manutenzione urbana, nuovi spazi pubblici e nuove case popolari. L’operazione (vedi le schede esplicative), che andrà a breve al vaglio dell’Assemblea Capitolina, è stata illustrata dal sindaco Ignazio Marino, dall’assessore al Patrimonio Alessandra Cattoi e dal presidente della Commissione Patrimonio, Pierpaolo Pedetti.

E’ un primo, consistente passo di una nuova politica per abbattere sprechi, eliminare privilegi e valorizzare i beni immobiliari di Roma Capitale; politica avviata con la ricognizione sistematica delle proprietà capitoline. Ad esser posti in vendita sono interi condomini, singoli appartamenti, negozi e locali; tutti immobili che non hanno valore strategico per il Campidoglio, anzi costituiscono un onere per gli elevati costi di gestione e manutenzione.

Le vendite si faranno con procedura pubblica. I prezzi saranno basati sui valori di mercato indicati dall’Agenzia del Territorio, con la base d’asta abbattuta del 10-15% in proporzione alla durata residua dei contratti di locazione in corso. Per le case (in tutto 294), chi vi abita da almeno cinque anni avrà il diritto di opzione per l’acquisto e pagherà il 30% in meno rispetto al valore di mercato; agevolazione, quest’ultima, da cui saranno esclusi per legge gli immobili di pregio.

Quanto ai 277 locali non residenziali o ad uso misto, chi li detiene per svolgervi la propria attività avrà il diritto di prelazione nell’acquisto; ma dovrà comunque pagare il prezzo di aggiudicazione determinato dall’asta pubblica. Niente vendita, invece, per le botteghe storiche (negozi e laboratori).

Clausola per tutti, inserita per evitare fenomeni speculativi: gli immobili acquistati non potranno essere rivenduti prima di cinque anni.

Tutelati i meno abbienti: chi ha un reddito annuo sotto i 28mila euro, e non vuole comprare casa, potrà rimanervi e l’alloggio non sarà venduto. In caso di reddito inferiore ai 42mila euro – aumentato di 3.000 euro se in casa c’è un disabile grave – sarà proposto, prima che l’immobile sia posto in vendita, un nuovo contratto (in base alla legge n. 431/1998) con garanzia di permanenza per altri cinque anni. E per chi ha più di 75 anni la permanenza è assicurata in usufrutto, con la vendita della nuda proprietà.

Con quest’operazione, ha detto il sindaco Marino, si pone fine “a privilegi non accettabili”. Dietro, sottolinea il Sindaco, c’è “il lavoro intenso di un anno per arrivare a un elenco molto articolato”; lavoro condotto “con grande trasparenza”. E l’obiettivo è vendere beni “di fatto non strumentali all’attività del Campidoglio, in modo da portare risorse alla città”.

Altre risorse fresche arriveranno poi nelle casse del Campidoglio con l’eliminazione delle due attuali sedi dei gruppi consiliari e delle commissioni dell’Assemblea Capitolina, gli uffici di largo Loria e di via delle Vergini. Lo prevede una memoria presentata dall’assessore Alessandra Cattoi e approvata dalla Giunta. Entro il 31 marzo gli uffici in questione saranno unificati in una sola sede a via del Tritone. Novità anche per alcuni servizi del Segretariato e della Direzione Generale che, sempre entro il 31 marzo, saranno trasferiti in uno stabile di via della Panetteria. Conti alla mano, si risparmieranno così circa 10 milioni sui fitti passivi: via delle Vergini, infatti, costa al momento 5 milioni di euro l’anno, largo Loria 8 milioni. La nuova sede unificata di via del Tritone costerà invece 1 milione 500mila euro più Iva, via della Panetteria 720mila. I nuovi edifici, fa sapere il Campidoglio, sono già pronti e completamente attrezzati.6 FEB 2015 – PV

alienazione_patrimonio_schede 3

scarica le schede esplicative  alienazione_patrimonio_schede

(3) Legge n. 111 del 15 luglio 2011 – Conversione in legge, con modificazioni, del DL 98/11 recante disposizioni urgenti per la stabilizzazione finanziaria. (GU n. 164 del 16-07-2011)Decreto Legge 6/7/2011 n. 98 (G.U. 6/7/2011 n. 155)

Disposizioni urgenti per la stabilizzazione finanziaria Articolo 33Disposizioni in materia di valorizzazione del patrimonio immobiliareCONVERTITO CON MODIFICAZIONI DALLA LEGGE 15/7/2011,N. 111

Titolo II – DISPOSIZIONI PER LO SVILUPPO

Disposizioni in materia di valorizzazione del patrimonio immobiliare

1. Con decreto del Ministro dell’economia e finanzee’ costituita una societa’ di gestione delrisparmio avente capitale sociale pari a 2 milionidi euro per l’anno 2012, per l’istituzione di uno opiu’ fondi d’investimento al fine di partecipare infondi d’investimento immobiliari chiusi promossida regioni, provincie, comuni anche in forma consorziata ai sensi dell’articolo 31 del decretolegislativo 18 agosto 2000, n. 267, ed altri enti pubblici ovvero da societa’ interamente partecipatedai predetti enti, al fine di valorizzare o dismettere il proprio patrimonio immobiliare disponibile.La pubblicazione del suddetto decreto fa luogo ad ogni adempimento di legge. Il capitale e’detenuto interamente dal Ministero dell’economia edelle finanze. I fondi istituiti dalla societa’ digestione del risparmio costituita dal Ministro dell’economia e delle finanze partecipano a quelli dicui al comma 2 mediante la sottoscrizione di quoteda questi ultimi offerte su base competitiva ainvestitori qualificati al fine di conseguire la liquidita’ necessaria per la realizzazione degliinterventi di valorizzazione. I fondi istituiti dalla societa’ di gestione del risparmio costituita dalMinistro dell’economia e delle finanze ai sensi delpresente comma investono direttamente al fine diacquisire immobili in locazione passiva alle pubbliche amministrazioni. Con successivo decreto delMinistro dell’economia e delle finanze possono essere stabilite le modalita’ di partecipazione delsuddetto fondo a fondi titolari di diritti di concessione o d’uso su beni indisponibili e demaniali, cheprevedano la possibilita’ di locare in tutto o in parte il bene oggetto della concessione. 2. Ai fondicomuni di investimento immobiliare promossi da regioni, provincie, comuni anche in formaconsorziata ai sensi dell’articolo 31 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, ed da altri entipubblici ovvero da societa’ interamente partecipatedai predetti enti, ai sensi del comma 1 possonoessere apportati a fronte dell’emissione di quote del fondo medesimo, beni immobili e diritti con leprocedure dell’articolo 58 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni,dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, nonche’ quellitrasferiti ai sensi del decreto legislativo 28 maggio2010, n. 85. Tali apporti devono avvenire sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazioneapprovati con delibera dell’organo di governo dell’ente, previo esperimento di procedure diselezione della Societa’ di gestione del risparmiotramite procedure di evidenza pubblica. Possonopresentare proposte di valorizzazione di cui al presente comma i soggetti, anche privati. Nel casodei beni individuati sulla base di quanto previstodall’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 28maggio 2010, n. 85, la domanda prevista dal comma 4, dell’articolo 3 del citato decreto legislativopuo’ essere motivata dal trasferimento dei predettibeni ai fondi di cui al presente comma. E’abrogato l’articolo 6 del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85. I soggetti indicati all’articolo4,comma 1 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23novembre 2001, n. 410, possono apportare beni ai suddetti fondi.

3. L’investimento nel fondo di cui al comma 1, e’ compatibile con le vigenti disposizioni in materiadi attivita’ di copertura delle riserve tecniche delle compagnie di assicurazione di cui ai decretilegislativi 17 marzo 1995, n. 174, e 17 marzo 1995,n. 175, e successive modificazioni, e aiprovvedimenti ISVAP n. 147 e 148 del 1996 e n. 36 del 2011, e successive modificazioni, nei limitied alle condizioni ivi contenuti. Il venti per cento del piano di impiego dei fondi disponibili previstodall’articolo 65 della legge 30 aprile 1969, n. 153, per gli enti pubblici, di natura assicurativa oprevidenziale, per gli anni 2012, 2013 e 2014 e’ destinato alla sottoscrizione delle quote dei suddettifondi. La Cassa depositi e prestiti, secondo le modalita’ di cui all’articolo 3, comma 4-bis deldecreto legge 10 febbraio 2009 n.5, convertito, conmodificazioni, dalla legge 9 aprile 2009 n. 33,puo’ partecipare ai fondi di cui al comma 1.

4. La destinazione funzionale dei beni oggetto di conferimento ai fondi di cui al comma 2 puo’essere conseguita mediante il procedimento di cui all’articolo 34 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, e delle corrispondenti disposizioni previste dalla legislazione regionale. Ilprocedimento si conclude entro il termine perentorio di 180 giorni dalla data della delibera con cuiviene promossa la costituzione dei fondi di cui alcomma 2. Con la medesima procedura si procedealla regolarizzazione edilizia ed urbanistica degliimmobili conferiti. L’apporto ai fondi di cui alcomma 2 e’ sospensivamente condizionato all’espletamento delle procedure di valorizzazione e diregolarizzazione. Fino a quando la valorizzazione dei beni trasferiti al fondo non sia completata, isoggetti apportanti di cui al comma 1 non possono alienare la maggioranza delle quote del fondo.

5. Per gli immobili sottoposti alle norme di tuteladi cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, recante Codice dei beni culturali e del paesaggio, si applicano gli articoli 12 e 112 del citatodecreto legislativo, nonche’ l’articolo 5, comma 5,del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85.

6. All’articolo 58 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dallalegge 6 agosto 2008, n. 133, dopo il comma 9 e’ aggiunto il seguente: “9-bis. In caso di conferimento a fondi di investimento immobiliare dei beni inseriti negli elenchi di cui al comma 1,la destinazione funzionale prevista dal piano dellealienazioni e delle valorizzazioni, se in varianterispetto alle previsioni urbanistiche ed edilizie vigenti ed in itinere, puo’ essere conseguita medianteil procedimento di cui all’articolo 34 del decretolegislativo 18 agosto 2000, n. 267, e dellecorrispondenti disposizioni previste dalla legislazione regionale. Il procedimento si conclude entroil termine perentorio di 180 giorni dall’apporto odalla cessione sotto pena di retrocessione del beneall’ente locale. Con la medesima procedura si procede alla regolarizzazione edilizia ed urbanisticadegli immobili conferiti.”

7. Agli apporti ai fondi effettuati ai sensi del presente articolo si applicano le agevolazioni di cuiaicommi 10 e 11 dell’articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, e gli articoli 1, 3 e 4 deldecreto- legge 25 settembre 2001 n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre2001, n. 410. (1)

8. Entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto la societa’ Patrimonio delloStato s.p.a. e’ sciolta ed e’ posta in liquidazionecon le modalita’ previste dal codice civile.—————

(1) Comma modificato dalla legge di conversione 15/7/2011, n. 111.

(4)Legge 23 novembre 2001, n. 410
Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351,
Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare

Capo I – DISPOSIZIONI IN MATERIA DI PRIVATIZZAZIONE E VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO

____________________________________________________________

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