Il Piano casa e il Piano alberghi

Come è diventata  ormai pratica consolidata, anche nel decreto legge 91/2014 (competitività) che oggi è stato approvato al Senato con la fiducia, a quanto pare è stato inserito un articolo – 18 bis – che dovrebbe far contento qualcuno, in questo caso gli albergatori, che potranno traformare in appartamenti il 40% della superficie degli hotel

Foto Sole24ore

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A leggere il primo comma (1), si tratta  di un’iniziativa apparentemente innocente, che intende introdurre e regolamentare i “condhotel”, che però pochi sanno effettivamente cosa sono. Ecco come  il quotidiano on line affaritaliani.it descrive   il primo “condhotel“  aperto in Italia, a Milano:  “il nuovo Hotel Ramada Plaza Milano,  costruito nell’area che ospitava in passato una fabbrica di componenti per aerei, attraverso il marchio HouseHotel metterà in vendita 96 appartamenti di varie tipologie, dal monolocale di 43 mq all’attico di 245 mq,  arredati e corredati, e, acquistando l’opzione Gold, si avranno anche biancheria “luxury”, macchina da caffè Nespresso, dotazione tecnologica Apple e abbonamento a Sky. Ma il vero plus della formula “condohotel”, lanciata con il claim “Questa casa E’ un albergo”, è la possibilità di usufruire dei servizi dell’hotel: portineria 24 ore su 24, vigilanza con controllo degli ingressi degli appartamenti, accesso alla spa e al centro benessere, palestra, bar, ristorante e concierge”

In pratica si tratta di  alberghi e residences  che vengono trasformati in appartamenti da mettere in vendita o affittare, e comunque non più destinati al turismo. Se poi qualcuno avesse ancora  qualche dubbio,  basta che legga il secondo comma, laddove si precisa che “in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti, limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale prevista dal precedente comma, venga rimosso automaticamente il vincolo di destinazione alberghiera di cui all’articolo 8 della legge 17 maggio 1983, n. 217(2).

L’ennesimo provvedimento edilizio infilato alla chetichella, questa volta dal governo (dal ministro Lupi?), che permette agli albergatori di trasformare il 40% degli hotel e delle pensioni in abitazioni,  senza neanche cercare di attenuare con qualche foglia di fico linguistica tipo “rigenerazione” o “riduzione del consumo energetico”,  ma con una semplice esigenza di “riqualificazione”. Nessun “paletto” che sottoponga il provvedimento ai criteri stabiliti dai piani regolatori (in effetti, dopo il Piano casa del Lazio, a che servono i piani regolatori?), quindi niente standard obbligatori come i parcheggi, i servizi  e il verde per i nuovi abitanti.

E meno male che si ripete come un mantra che il  nostro Paese dovrebbe valorizzare la sua vocazione turistica…(per chi non lo sapesse: a Roma vengono meno turisti che a Parigi e anche a Berlino). E  anche a volerla mettere solo sul piano economico, un albergo è un’attività che dà lavoro a tante persone, una casa è – per sua natura – immobile…

Post scriptum: l’unica possibilità – se non di salvezza, di correzione – è affidata alle Regioni e alle Autonomie Locali che devono definire “un’intesa” per stabilire le “condizioni di esercizio dei condhotel”. Contiamo quindi sul buon senso dei presidenti e degli assessori all’urbanistica regionali per rispedire al mittente questo ennesimo tentativo di cancellare la pianificazione pubblica a favore del farwest privato

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(1)Decreto-legge competitività.

Il Ministro per i rapporti con il Parlamento, Maria Elena Boschi, ha posto, a nome del Governo, la questione di fiducia sull’emendamento sostitutivo del ddl n. 1541 di conversione in legge del decreto-legge n. 91 in materia di competitività; il provvedimento è stato incardinato nella seduta pomeridiana del 24 luglio. Dopo le dichiarazioni di voto, la chiama è prevista per le ore 16 circa.

L’emendamento del Governo:

Dopo l’articolo 18 è aggiunto il seguente:

«Art.18-bis.

(Misure a favore della riqualificazione degli esercizi alberghieri composti da una o più unità immobiliari)

1. Al fine di favorire investimenti volti a favorire la riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, lo Stato, le Regioni e le Autonomie Locali – sentita la Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 – definiscono d’intesa le condizioni di esercizio dei condhotel, intendendosi per tali gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie totale degli immobili interessati.

2. L’intesa di cui al comma precedente stabilisce altresì le condizioni necessarie affinché, in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti, limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale prevista dal precedente comma, venga rimosso automaticamente il vincolo di destinazione alberghiera di cui all’articolo 8 della legge 17 maggio 1983, n. 217».

(2) LEGGE 17 maggio 1983, n. 217
“Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica”
GU n. 141 del 25-5-1983

6. Strutture ricettive.

Sono strutture ricettive gli alberghi, i motels, i villaggi-albergo, le residenze turistico-alberghiere, i campeggi, i villaggi turistici, gli alloggi agro-turistici, gli esercizi di affittacamere, le case e gli appartamenti per vacanze, le case per ferie, gli ostelli per la gioventú, i rifugi alpini.

Gli alberghi sono esercizi ricettivi aperti al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono alloggio, eventualmente vitto ed altri servizi accessori, in camere ubicate in uno o più stabili o in parti di stabile.

I motels sono alberghi particolarmente attrezzati per la sosta e l’assistenza delle autovetture o delle imbarcazioni, che assicurano alle stesse servizi di riparazione e di rifornimento carburanti.

I villaggi-albergo sono alberghi che, in una unica area, forniscono agli utenti di unità abitative dislocate in più stabili servizi centralizzati.

Le residenze turistico-alberghiere sono esercizi ricettivi aperti al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono alloggio e servizi accessori in unità abitative arredate costituite da uno o più locali, dotate di servizio autonomo di cucina.

I campeggi sono esercizi ricettivi, aperti al pubblico, a gestione unitaria, attrezzati su aree recintate per la sosta ed il soggiorno di turisti provvisti, di norma, di tende o di altri mezzi autonomi di pernottamento.

I villaggi turistici sono esercizi ricettivi aperti al pubblico, a gestione unitaria, attrezzati su aree recintate per la sosta ed il soggiorno in allestimenti minimi, di turisti sprovvisti, di norma, di mezzi autonomi di pernottamento.

Sono alloggi agro-turistici i locali, siti in fabbricati rurali, nei quali viene dato alloggio a turisti da imprenditori agricoli.

Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari.

Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.

Sono case per ferie le strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori di normali canali commerciali, da enti pubblici, associazioni o enti religiosi operanti senza fine di lucro per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose, o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e loro familiari.

Sono ostelli per la gioventú le strutture ricettive attrezzate per il soggiorno e il pernottamento dei giovani.

Sono rifugi alpini i locali idonei ad offrire ospitalità in zone montane di alta quota, fuori dai centri urbani.

In rapporto alle specifiche caratteristiche ed esigenze locali le regioni possono individuare e disciplinare altre strutture destinate alla ricettività turistica.

7. Classificazione delle strutture ricettive.

Le leggi regionali dettano criteri per la classificazione delle strutture ricettive tenendo conto delle dimensioni e dei requisiti strutturali dei servizi offerti e della qualificazione degli addetti.

Con riferimento ai dati di cui al comma precedente, le leggi regionali prevedono cinque classi di alberghi contrassegnati, in ordine decrescente, da 5, 4, 3, 2 o 1 stella.

Requisiti minimi degli alberghi ai fini della classificazione sono:

capacità ricettiva non inferiore a sette stanze;

almeno un servizio igienico ogni dieci posti letto;

un lavabo con acqua corrente calda e fredda per ogni camera;

un locale ad uso comune;

impianti tecnologici e numero di addetti adeguati e qualificati al funzionamento della struttura.

Secondo i medesimi criteri, le leggi regionali provvedono a classificare le residenze turistico- alberghiere, contrassegnate con 4, 3 e 2 stelle.

Gli alberghi contrassegnati con 5 stelle assumono la denominazione aggiuntiva “lusso” quando siano in possesso degli standards tipici degli esercizi di classe internazionale.

I campeggi sono contrassegnati dalle leggi regionali con 4, 3, 2 e 1 stella in rapporto al servizio offerto, alla loro ubicazione ed alla presenza di attrezzature ricreative, culturali e sportive.

I villaggi turistici sono contrassegnati con 4, 3 e 2 stelle in rapporto al servizio di attrezzature ricreative, culturali e sportive.

Vengono contrassegnate con una stella le miniaree di sosta che hanno un minimo di dieci ed un massimo di trenta piazzuole e svolgono la propria attività integrata anche con altre attività extra- turistiche, al supporto del turismo campeggistico itinerante, rurale ed escursionistico.

I campeggi e i villaggi turistici assumono la denominazione aggiuntiva “A” (annuale) quando sono aperti per la doppia stagione estivo-invernale o sono autorizzati ad esercitare la propria attività per l’intero arco dell’anno. La chiusura temporanea dei campeggi di cui al presente comma può essere consentita per un periodo di tre mesi all’anno a scelta dell’operatore e deve essere indicata nelle guide specializzate nonché segnalata nelle insegne del campeggio o del villaggio turistico.

Le regioni individuano con legge i requisiti minimi necessari all’esercizio dell’attività di affittacamere.

L’inosservanza delle disposizioni in materia di classificazione è punita con sanzioni amministrative stabilite dalle leggi regionali da un minimo di lire 500 mila ad un massimo di lire 3 milioni. Il termine per la denuncia di cui all’articolo 1, primo comma, del regio decreto-legge 24 ottobre 1935, n. 2049 , convertito in legge 26 marzo 1936, n. 526, e successive modificazioni, è anticipato al 31 luglio di ciascuno degli anni cui la denuncia medesima si riferisce. [Il regime dei prezzi concordati, previsto dalla presente legislazione per gli alberghi, è esteso a tutte le strutture ricettive indicate nell’articolo 6, gestite da imprese turistiche] .

8. Vincolo di destinazione.

Ai fini della conservazione e della tutela del patrimonio ricettivo, in quanto rispondente alle finalità di pubblico interesse e della utilità sociale, le regioni, con specifiche leggi, sottopongono a vincolo di destinazione le strutture ricettive indicate dall’articolo 6, in conformità anche con le indicazioni derivanti dagli atti della programmazione regionale. Sono esclusi dal vincolo gli alloggi rurali, gli alloggi gestiti da affittacamere e le case e gli appartamenti per vacanze.

Nell’ambito delle previsioni dei piani regolatori regionali i comuni provvedono ad individuare le aree destinate ad attività turistiche e ricettive e a determinare la disciplina di tutela e utilizzazione di tali aree, tenendo conto dei piani di sviluppo predisposti dalle regioni.

Entro un anno dall’entrata in vigore delle leggi regionali i comuni provvedono ad adeguare i propri strumenti urbanistici, secondo quanto previsto al primo comma del presente articolo e individuano in essi le aree destinate agli insediamenti turistici produttivi che a tal fine sono vincolate.

Per rispondere ad esigenze di miglioramento dell’assetto territoriale e di sviluppo del settore turistico, destinazioni diverse da quella originaria di aree e strutture turistiche e ricettive possono essere previste dai piani regolatori generali e loro varianti.

Il vincolo di destinazione può essere rimosso su richiesta del proprietario solo se viene comprovata la non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva e previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti e opportunamente rivalutati ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.

Le regioni, con proprie leggi, fissano criteri e modalità per la rimozione del vincolo di destinazione, le sanzioni per i casi di inadempienza ed i necessari raccordi con le norme ed i piani urbanistici.

 

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7 risposte a Il Piano casa e il Piano alberghi

  1. roberto pallottini ha detto:

    E meno male che si consente la riconversione da alberghi a case, i nostri centri storici stanno diventando parchi turistici, i residenti sono in declino drammatico e scappano o riconvertono in bed and breakfast i loro appartamenti e voi vi preoccupate di impedire la riconversione in alloggi? in aree in genere dove i servizi degli standard si devono chiudere perchè non ci sono più abitanti sufficienti? ma siete matti? io a Roma li sovvenzionerei, se ne trovassi qualcuno disposto a dismettere un albergo per fare alloggi

    • carteinregola ha detto:

      Caro Roberto, sul principio che il centro storico di Roma debba essere ripopolato, e non solo da un’élite alto borghese, siamo assolutamente d’accordo. Ma su questa norma ti faccio notare tre cose: la prima, che le trasformazioni devono essere governate da un soggetto pubblico, mentre questo provvedimento rischia di diventare come il piano casa, in cui si lascia mano libera ai privati senza neanche gestire le ricadute dei cambi di destinazione (trasformare alberghi in case comporterebbe l’obbligo di standard urbanistici come verde, parcheggi e servizi che invece rischiano di passare in cavalleria o essere monetizzati). La seconda: si parla tanto di incentivare il turismo, ma questa legge va nella direzione opposta, favorendo la rendita e non attività che danno occupazione. Tre: non possiamo sempre interpretare tutto guardando il centro di Roma: c’è il resto della città e soprattutto il resto d’Italia. Se la guardi in una prospettiva generale, ti apparità vistosamente che questa legge è l’ennesimo grimaldello per distruggere qualsiasi pianificazione e dare mano libera ai privati per fare oprazioni motivate dal profitto e non dall’interesse pubblico. Esistono altri modi per ripopolare il centro storico, pensiamoli e chiediamoli. Ma mettiamo le cose al posto giusto e diffidiamo di quelle al posto sbagliato…:-)
      Per approfondimenti sulla detsinazioen d’uso suggerisco la lettura da Lexambiente

      Urbanistica. Finalità della destinazione d’uso
      http://lexambiente.it/urbanistica/160-cassazione-penale160/10575-urbanistica-finalita-della-destinazione-duso.html

      Cass. Sez. III n. 20773 del 22 maggio 2014 (Up 21 feb. 2014)
      Pres. Fiale Est. Di Nicola Ric. Sparacino + 1
      Urbanistica. Finalità della destinazione d’uso

      La destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione. Essa individua il bene sotto l’aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona. L’organizzazione del territorio comunale e la gestione dello stesso vengono, infatti, realizzate attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d’uso in tutte le loro possibili relazioni e le modifiche non consentite di queste incidono negativamente sull’organizzazione dei servizi, alterando appunto il complessivo assetto territoriale

      AMBM

  2. roberto pallottini ha detto:

    Cara Anna, sul tuo primo punto dico che l’atto di governo pubblico è nel consentire il cambio di destinazione d’uso perché utile al bene comune. Non si possono pianificare cambi di destinazione d’uso puntuali, è bene lasciarli al mercato e probabilmente, purtroppo, saranno rari. Casomai incentivarli se possibile. Sugli standard, stiamo parlando di aree quasi sempre sovradotate di standard, perché la popolazione su cui i Piani nel passato hanno conformato gli standard si è drammaticamente ridotta (nei municipi centrali romani, dove sono la maggior parte degli alberghi, abbiamo riduzioni fino al 50% della pop residente). Infine parliamo di interventi puntuali, magari fossero così estesi da rendere necessario potenziare gli standard! Meglio la monetizzazione, con i soldi si possono fare le opere pubbliche che mancano altrove.
    Sul secondo punto: il turismo andrebbe incentivato, ma non certo dove sono ora gli alberghi, bensì dove non ci sono. E l’occupazione non la danno solo gli alberghi, ma anche i servizi agli abitanti che crescerebbero.
    Sul terzo punto: quasi tutta l’Italia assomiglia a Roma, stiamo diventato un paese che campa solo sul turismo…e questo non è bene. Come ho detto, dove non c’è, non ci sono nemmeno gli alberghi da riconvertire.
    Mi sono domandato allora perché questo ddl. La risposta che mi do è che è cambiata la struttura delle famiglie (ormai siamo al 40% di famiglie monocomponente), servono appartamenti piccoli e gli alberghi sono più facili da riconvertire in piccoli appartamenti monocamera (con alcuni servizi condivisi) di altri tipi di immobili. Io spero che gli albergatori lo facciano, ma temo saranno in pochi, il business del turismo sarà sempre più potente e sempre meno positivo per il bene comune.

  3. Artu ha detto:

    Leggo gli interventi ed interessandomi di CondHotel, ritengo che non si possa pensare all’CondoHotel come e solo un servizio pubblico! Il provvedimento del Governo è tardivo rispetto al resto dell’Europa o meglio gravemente tardivo rispetto al Mondo, perchè in Austria, Germania, Francia , Egitto, Marocco e negli USA il sistema “albergo” sta in piedi solo perchè le strutture hanno parte di residenziale che mette in equilibrio i benefici – costi dell’intera operazione finanziaria. Se credete che si possa investire decine di milioni di euro per fare o riqualificare un albergo senza che ci sia l’elemento residenziale a equilibrare il tutto avete cappellato mestiere. Per cui ben venga il Governo con questi provvedimenti che comunque sono fortemente tardivi e colpevoli.

  4. anna spalla ha detto:

    Ho acquistato un vecchio albergo in disuso. Quì a Salice Terme (PV) ce ne sono diversi tutti chiusi
    Il Comune me lo ha inserito in zona residenziale perchè con regolari permessi e con il semplice spostamento di tramezze interne (da 12 camere sono diventate 10) e senza aumento di volumetria ci voglio fare una comunità alloggio per 10 disabili (una casa per loro) Il problema è che il comune vuole dei soldi per il cambio di categoria da D ad A. Qualcuno gentilmente sa di una legge regione lombardia che ha abolito questo onere per alberghi sotto le 20 camere? Nessuno sa aiutarmi! Grazie

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